Статьи

Как правильно просчитать местоположение магазина, кафе, ресторана или торговой точки.

Как правильно просчитать местоположение магазина, кафе, ресторана или торговой точки.

Успех магазина или кафе зависит только от места.

Дмитрий Потапенко

«Три фактора, необходимых для успешной работы торговой точки: Местоположение, Местоположение и Местоположение».
Леви М., Вейтц Б.А., «Основы розничной торговли»

Итак, Вы решили открыть свой собственный магазин (торговую точку).

При открытии магазина полный комплекс мероприятий выглядит следующим образом:

1. Формирование концепции магазина(торговой точки),

2. Выбор места расположения

3. Поставку торгово-технологического оборудования, его установку и пуско-наладку

4. Дизайнерское и информационное оформление площадей

5. Программно-техническое обеспечение процесса продаж

6. Обучение персонала

7. Начало работы.

В данной статье мы рассмотрим только пункт 4, выбор места расположения.

Закон эффективного расположения точки быть ближе к людям.

Если ты торгуешь уникальными вещами, может показаться, что ты заберешься бог знает куда и все к тебе приедут. Это временно, пока кто-то не откроет магазин там, где удобно.

Этот же закон важен и для франчайзинга, салонов красоты, парикмахерских, аптек, киосков, автосалонов, и наружной рекламы.

При выборе места для торговой точки очень важно знать, а не предполагать.

Интуиция в этом вопросе может завести вас далеко, но нам необходима четкая информация о том, где должна находиться торговая точка, и на кого нацелены его рекламные затраты.

Для выбора правильного месторасположения необходимо знать:

· Где живут Ваши потенциальные покупатели?

· Как они перемещаются по городу?

· Кто имеет лучшее месторасположение точек – Вы или Ваши конкуренты?

· Будет ли Ваш новый магазин «перетягивать» клиентов существующих магазинов вашей сети и конкурентов?

· Где наилучшее место в городе под открытие новой точки?

· Как эффективно с помощью наружной программы охватить максимальную аудиторию жителей города?

Местоположение определяет судьбу и успешность магазина(торговой точки).

Магазин(торговая точка), имеет три торговые зоны, которые определяются по принципу доступности для покупателей:

ü ближняя (10-12 минут для пешеходов),

ü средняя (20-25 мин)

ü и дальняя (до 1 часа).

Если вы будете открывать продуктовый магазин в жилом массиве, вашипокупатели - жильцы ближайших 8-10 домов. В среднем, каждый из них будет приносить вам 0.5$ в день.

Правительством Москвы проводились исследования по «шаговой» доступности магазинов в 500 и 300 метровой зоне. Часть этих выводов мы опишем ниже.

Мы будем рассматривать БЛИЖНЮЮ зону, для пешеходов.

Принятие решения о выборе места для торговой точки должно базироваться на исследованиях, в ходе которых устанавливаются факторы, определяющие выгодность месторасположения.

В качестве одного из определяющих факторов можно использовать оптимальный радиус обслуживания.

Радиус обслуживания это фактор, влияющий на затраты времени покупателей на приобретение товара, а площадь обслуживания предлагается определять эмпирически с учетом плотности населения, проживающего на территории вокруг магазина.

Радиус обслуживания рассчитывается по формуле:

R=

где R - радиус обслуживания, м;

S - площадь территории, обслуживаемой магазином, кв. м;

П. - 3,14.

В данном случае форма обслуживаемой магазином территории принимается за круг, что является маловероятным. В действительности розничное торговое пространство имеет сложную геометрическую форму, границы которой необходимо определить.


Памятка для поиска лучшего торгового места:

· 1 этаж

· Первая линия домов

· Пешеходный поток не дальше чем 20 м;

· Метро

· Торговый центр

· Остановки маршруток

· Простой, удобный подьезд

· Простой, удобный подход


Розничное торговое пространство - это территория, в пределах которой расположенное на ней торговое предприятие или группа розничных торговых предприятий, притягивают к себе потребителей.

Установить границы розничного торгового пространства можно путем расчета расстояния от торгового предприятия до линии равных возможностей, где одинакова вероятность того, что потребитель будет приобретать товары как у одного, так и у другого, конкурирующего с первым, торгового предприятия.

Таким образом, с точки зрения потребителей, проживающих вдоль линии равных возможностей, оба этих предприятия размещены одинаково оптимально.

Первоначальным таким критерием который влияет на предпочтения клиентов было расстояние до магазина.

Для этого разработана формула, которая позволяет розничному торговцу рассчитать равно возможную точку в единицах длины между конкурирующими розничными предприятиями. Равновозможная точка (D) находится на границах торговых пространств между двумя предприятиями и рассчитывается по формуле:


где d - расстояние между розничными предприятиями, км;

x - магазин с большей зоной обслуживания;

Рх - численность населения, посещающего магазин x;

y - магазин с меньшей зоной обслуживания;

Ру - численность населения, посещающего магазин y.

Предположим, расстояние между магазинами составляет 20 км. Величина равновозможной точки D - 15 км. Эти 15 км отсчитываем от магазина с большей зоной обслуживания, поскольку полученное число 15 больше половины расстояния между розничными предприятиями. Если бы D получилась меньше 10 (половины расстояния между розничными предприятиями), то отсчет следует проводить от магазина с

меньшей зоной обслуживания. Это означает, что граница торгового пространства от магазина x находится на расстоянии 15 км, а от магазина y - на расстоянии 5 км (20 - 15 = 5), т.е. магазин x имеет большие конкурентные преимущества.

Точность расчета будет зависеть от того, какое влияние численность населения оказывает на размеры торгового пространства, а также насколько точно определена эта численность. В современных моделях вместо численности населения используют факторы привлекательности - к примеру, широту ассортимента, уровень цен, удобство расположения магазина и другие. Благодаря такой методике можно учесть множество факторов привлекательности торговых предприятий, подлежащих балльной оценке.

Удачным или «тяговым» местом для магазина(торговой точки), считается место, расположенное возле станции метро, транспортных развязках на пути пешеходов к остановкам транспорта. Наиболее выгодным местом являются районы с высокой плотностью населения и активным строительством жилья.

Расположенный на тихой окраине старого жилого массива и вдалеке от пешеходных троп, в парке или перед озером магазин(торговая точка), обречен на провал.

При расчетах местоположения торговой точки необходимо помнить, что:

Дорога отсекает покупателей на 50%, двухъярусная на 75% , второй этаж , подвал на 70%, ступеньки перед входом на 15%.

Необходимо проанализировать, существуют ли поблизости похожие магазины(торговые точки), если да, то какое количество, какой у них ассортимент товара и какие у них недостатки и сильные стороны.

Пройдитесь по этим магазинам. Обязательно понаблюдайте несколько дней, как идет торговля, понаблюдайте за покупателями и уровнем их удовлетворенности.

И помните, что посещать магазины лучше в вечернее время.

Для того, чтобы определить расположение и наличие конкурентов в вашем районе, я рекомендую прекрасный инструмент: Сайт Геоинтеллект.

http://www.geointellect.com/

Он предназначен для предоставления в режиме online базовой геомаркетинговой информации по городам России.

Задача системы – предоставить информацию, необходимую для быстрой оценки города, территорий внутри города с точки зрения геомаркетинга, пространственного размещения объектов торговли, розницы, услуг, сервиса.

Геомаркетинг – это технология сбора и получения пространственных данных.

В целом, геомаркетинг применяется для решения таких важнейших задач:

· определение наиболее выгодных зон для открытия новых магазинов, филиалов, отделений;

· выявление причин сокращения клиентского трафика, приводящего к падению объемов реализации;

· прогнозирование будущей торговой зоны и степени ее территориального охвата;

· исключение негативного влияния магазинов в рамках одной сети друг на друга, в связи с взаимным перекрыванием их торговых зон

· обеспечение максимальной эффективности наружной рекламы, размещаемой компаниями

Проектирование магазинов и торговых центров нельзя представить без исследований демографического состава будущих покупателей, учета численности населения, а также подробного анализа уровня дохода будущих покупателей.

При подборе места предварительно прикиньте, кто ваши потенциальные покупатели исколько их.

Дорогой бутик не приживется там, где преимущественно проживает небогатое население.

В фешенебельном районе хорошо себя чувствуют магазинчики с дорогой косметикой, элитным бельем, ювелирные салоны, а так же дорогие косметические салоны.

В районе расположения новостроек приживутся магазины с отделочными материалами, сантехникой, мебелью, всяческими детскими товарами, ведь население составляют в основном люди молодого возраста, а значит, потенциальные родители, Кроме того, купив квартиру, люди стремятся ее обустроить и украсить, значит, к месту будут магазины со всяческим текстилем - шторами, коврами, постельным бельем.

В США даже лица, собирающиеся приобрести франшизу, перестали самостоятельно подыскивать местоположение для своей торговой точки. Этим занимаются специальные демографические фирмы, Одна из них компания "ESRI", разработчик ГИС (гео информационная система). http://www.esri.com

За несколько сотен долларов заказчики могут приобрести отчеты о любых почтовых индексах в США, где будут проанализированы характеристики населения, уровень доходов, тенденции образа жизни граждан и даже транспортные маршруты в радиусе одной мили от потенциального местоположения. Или же они могут потратить немногим более и нанять одну из 1100 компаний-партнеров "ESRI" для выполнения такого анализа.

Является ли на самом деле работа демографов по нахождению местоположения франшиз эффективной?

Демографическая фирма, составляет компьютерные модели наилучшего клиента франчайзинговой системы, а затем отсеивает сотни демографических переменных для того, чтобы определить то место, где эти люди проживают.
Работники компании даже могут проводить целые дни на парковке, записывая номерные знаки автомобилей покупателей, чтобы потом узнать их почтовые индексы и, соответственно, определить местоположение следующей торговой точки.

Теперь компаниям больше не нужно полагается на интуицию. Покупатели франшизы заказывают в демографической фирме исследование и, получают очень четкую информацию относительно критериев местоположения. Вот пример.

От получателя франшизы компании " Ritter" был получен заказ. Они попросили поискать место с интенсивным движением с потоком машин минимум 40 000, населением в 50 000 в радиусе 2 миль и розничными магазинами поблизости. Менеджеры компании объездили весь Индианаполис пока не нашли такую точку. Благодаря этому, вновь открывшаяся торговая точка, которая открылась всего месяц назад, и уже являемся лидером продаж в этом регионе.

Достаточно ли продовольственных магазинов в Москве?

Число магазинов растет, проблем с объемом и разнообразием продовольственных товаров на полках большинства магазинов сейчас практически не существует. Появились новые для России форматы крупных сетевых магазинов и торговых центров.

Тем не менее, в Департамент ежедневно приходят письма с жалобами потребителей, в которых жители сетуют на отсутствие поблизости магазинов с продуктами первой необходимости, к которым они так привыкли в былые времена. Теперь же на их месте, как сообщают жители, возникли другие предприятия, которые далеки от удовлетворения насущных нужд населения.

Эти вопросы постоянно возникают и при встречах населения с мэром города. Для их обсуждения нужны веские аргументы, основанные на тщательной оценке сложившейся ситуации с потребительским рынком в каждом конкретном районе.

Постановка задачи

Пространственный анализ полученной информации было решено провести на уровне современного деления города на административные районы (136 единиц). После нанесения продовольственных магазинов на карту им были присвоены названия районов, в которых они располагаются.

В качестве оценочного был принят показатель, полученный в результате сопряжения двух основных факторов: доли торговых площадей, приходящихся на душу населения района, и абсолютной численности населения в районе. Тем самым считалось, что в густонаселенных районах со средней обеспеченностью торговыми площадями проблема стоит более остро, чем в районах с низкой численностью населения, даже если показатель доли торговых площадей на душу населения в них ниже. Объединение показателей проведено методом кластерного анализа.

Основные результаты

По данным централизованной системы учета торговых предприятий СИОПР общее число продовольственных магазинов на начало второго квартала 2004 г. составляло 6998 предприятий (без учета крупных сетевых магазинов), их общая площадь составляет 1384,3 тыс.кв.м, торговая площадь – 916,1 тыс.кв.м. Эффективность использования площади – 66%.

Наибольшие суммарные площади магазинов (более 20 тыс.кв.м) сместились в зоны концентрации населения города – в окраинные районы, особенно Северо-Восточного, Северо-Западного и Западного округов (Отрадное, Бибирево, Митино, Строгино, Хорошево-Мневники, Кунцево), а также в отдельные отдаленные районы других округов: Марьино, Выхино-Жулебино (ЮВАО), Гольяново, Измайлово (ВАО).

Средняя обеспеченность торговыми площадями продовольственных магазинов характерна для районов южного сектора (ЮАО, ЮЗАО, ЮВАО) и Восточного округа. Суммарная площадь предприятий продовольственного профиля здесь составляет 10-20 тыс. кв.м.

Наименьшая суммарная торговая площадь продовольственных магазинов отмечается в большинстве районов Центрального, Северо-Западного и Северо-Восточного округов, где она не превышает 10 тыс.кв.м.

Крупные сетевые магазины по общей площади сопоставимы с площадью всех продовольственных магазинов города, хотя их доля составляет 10% от общего числа торговых предприятий данного профиля. Наибольшее число этих магазинов отмечается в районах концентрации населения: в Отрадном, Марьино, Выхино-Жулебино (более 15 сетевых магазинов).

По данным переписи населения 2002 года общая численность населения города Москвы возросла за последние 10 лет в 1,12 раза. В распределении населения продолжали усиливаться тенденции роста его численности в спальных окраинных районах и его оттока из центра. Один из центральных районов города – Китай-город – полностью потерял свое постоянное население, превратившись в деловой и культурно-развлекательный центр.

Динамика продовольственных магазинов в Москве за 1993-2004 годы

За исследуемый период число продовольственных магазинов Москвы в целом выросло в 2,4 раза. Их общая площадь снизилась, составив в 2004 г. 64% от данного показателя в 1993 г. В то же время торговая площадь магазинов данного профиля возросла в 1,57 раза, что свидетельствует о резком повышении эффективности использования полезной площади. Большая часть площадей в настоящее время используется как торговая. Магазины стали более диверсифицированы по площади: от мелких магазинов в несколько сотен кв.м до супермаркетов в 5000 кв.м торговых площадей.

Существенные изменения произошли в пространственном распределении продовольственных магазинов. Это отражает тенденцию увеличения числа мелких магазинов. Особенно активно возросло их число в районах Центрального округа (Пресненское, Мещанское, Арбат, Хамовники, Якиманка, Тверское, Басманный), куда стремятся попасть многие предприниматели, однако не могут арендовать большие площади. Данные районы существенно снизили общие торговые площади продовольственных магазинов. Это характерно и для районов вдоль Ленинградского шоссе (Сокол, Войковский, Головинский, Ховрино, Левобережный) и Кутузовского проспекта (Дорогомилово, Филевский парк, Фили-Давыдково, Можайский). Снижение общей торговой площади в этих районах превышает 10 тыс.кв.м и достигает в некоторых из них 30 тыс.кв.м (Пресненское).

Отмеченные изменения в размещении населения (резкий отток постоянно проживающих москвичей из центра и смещение населения в спальные, активно строящиеся районы окраин) привели к смене картины обеспеченности населения торговыми площадями продовольственных магазинов (рис. 3). Среди центральных районов наибольшее снижение доли площадей на душу населения произошло в районах Якиманка, Арбат, Пресненское и Мещанское. Аналогичное снижение отмечается в районах Сокол и Войковский.

В Красносельском и Таганском районах снижение численности населения было более существенным на фоне незначительного роста торговых площадей. В результате, обеспеченность жителей площадями продовольственными магазинами здесь возросла.

В наиболее населенных районах города (Отрадном, Бибирево, Гольяново, Перово, Выхино, Марьино, Выхино-Желебино, Ясенево, Хорошово-Мневники, Митино, Тушино Северное) темпы роста торговых площадей продовольственных магазинов несколько опережали темпы роста численности населения, что дало положительную динамику в обеспеченности жителей этих районов магазинами данного профиля.

Комплексная оценка обеспеченности районов Москвы продовольственными магазинами

Данная оценка отражает ранжирование районов по сравнительной остроте ситуации с продовольственными магазинами и выделение районов, требующих первоочередного внимания при развитии их сети. В качестве факторов оценки были выбраны два основных показателя: общая численность населения района и обеспеченность жителей торговыми площадями продовольственных магазинов.

Районы были разделены на три группы по численности жителей: низкая, средняя и высокая. По доле торговых площадей продовольственных магазинов, приходящихся на душу населения, все районы были разделены на три группы: низкого уровня обеспеченности, среднего и высокого.

Первая группа районов характеризуется положительной комплексной оценкой обоих факторов: невысокая численность населения при среднем и высоком уровне обеспеченности торговыми площадями, или средняя или высокая численность населения при высокой обеспеченности торговыми площадями. В эту группу, выделенную зеленым цветом, попало 52 района (42,6% всех учитываемых в исследовании). Это большинство районов Северного сектора (САО, СВАО, СЗАО). В этой же группе оказались и 5 центральных районов: Тверское, Красносельское, Арбат, Якиманка и Таганское. Данная группа районов считается в городе сравнительно благополучной. Жалобы из этих районов могут только дать повод задуматься, что магазинов в районах по меркам Москвы достаточно, но расположены они не самым удачным образом.

Вторую группу составляют районы с низкой численностью населения и низкой обеспеченностью торговыми площадями, или с обоими средними показателями: и по численности населения, и по обеспеченности продовольственными магазинами. Эта группа, выделенная желтым цветом, включает 49 районов (40,2%), расположенных на востоке Москвы (ВАО) и в средней части города. Эти районы «середнячки» по разным причинам, и пока не самые плохие в городе. Население данных районов может испытывать неудобства.

Третья группа включает наименее благополучные районы по сочетанию двух факторов: средняя и высокая численность населения при низкой обеспеченности торговыми площадями, либо очень высокая численность населения при средней обеспеченности торговыми площадями. Эта группа, выделенная красным цветом, включает 21 район (17,2%), большая часть которых приходится на Южный сектор (ЮАО, ЮВАО, ЮЗАО), а также два центральных района (Пресненское, Хамовники), два района ВАО (Хорошово-Мневники и Тушино Северное) и три района ЗАО (Перово, Ивановское, Вешняки). Жалобы жителей этих районов могут иметь под собой весьма веские причины.

Зона «шаговой доступности» в 500 м.

Анализ данной зоны показал, что при сложившейся сети продовольственных магазинов основная территория города и, прежде всего, его жилые массивы полностью входят в эту зону. Небольшие «окна» имеются на промышленных зонах и в зонах отсутствия застройки. Это позволило сделать вывод, что радиус зоны шаговой доступности в Москве может быть снижен. В качестве следующего порога зоны было выбрано расстояние до магазинов в 300м.

Зона «шаговой доступности» в 300 м.

Анализ данной зоны позволил выявить некоторые территориальные различия в доступности продовольственных магазинов.

Центральный округ. Округ достаточно неоднороден по доступности продовольственных магазинов. Наиболее благоприятное положение по этому показателю в районах Тверское, Таганское и Арбат. Наихудшее положение в районах Пресненское, Мещанское, Красносельское и Замоскворечье.

Северный округ. В данном округе практически все районы имеют хорошую доступность продовольственных магазинов. Исключение составляет район Сокол, который за последнее десятилетие «потерял» большое число продовольственных магазинов, а их доступность населению, соответственно, понизилась. Небольшие «окна» вне зоны доступности в 300м имеют районы Тимирязевский, Бескудиноквский, Ховрино, Левобережный.

Северо-Восточный округ. С позиций обеспеченности продовольственными магазинами этот округ наиболее благоприятный. Практически все районы имеют хорошее перекрытие зоной доступности продовольственных магазинов в 300м.

Северо-Западный округ. В данном округе обеспечивается шаговая доступность продовольственных магазинов на большей площади всех районов. Число «окон» вне зоны шаговой доступности больше, чем в районах САО и СВАО. Их значительные площади имеются во вновь застраиваемых микрорайонах Митино, Покровское-Стрешнево, Хорошово-Мневники.

Западный округ. Среди районов данного округа наименее обеспечены магазинами шаговой доступности районы активной застройки: Солнцево, Ново-Переделкино, Тропарево-Никулино.

Юго-Западный округ. В этом округе в большинстве районов магазины приближены к жителям на «шаговую доступность» и лишь некоторые (Ясенево, Черемушки и Обручевский) нуждаются в увеличении сети магазинов в радиусе 300 метров от жилых массивов.

Южный округ. В данном округе самые крупные массивы вне зон «шаговой» доступности продовольственных магазинов находятся в Донском районе и Москворечье-Сабурово. Во всех других районах практически все жилые массивы обеспечены близлежащими продовольственными магазинами.

Юго-Восточный округ. Этот округ наиболее благополучен по обеспеченности магазинами «шаговой доступности». Практически вся жилая застройка находится не далее 300 метров от ближайших торговых точек данного профиля. Небольшие окна имеются только в Выхино-Жулебино и Печатниках.

Восточный округ. В данном округе достаточно высокая обеспеченность близлежащими магазинами. Однако практически во всех районах имеются микрорайоны за пределами 300-метровой зоны доступности. Они есть и в густо населенных Измайлово, Перово и Вешняках. Наибольшие территории вне такой зоны наблюдаются в строящихся районах Косино-Ухтомского района.

Сравнение с Европейским опытом

Чтобы оценить ситуацию по Москве в целом, нужно позиционировать ее по отношению к другим европейским странам.

По мнению специалистов, состояние дел в организации розничной торговли в странах Балтии, например, характеризуется более высоким количеством торговых площадей на душу населения и, соответственно, более высоким уровнем конкуренции в Эстонии, Латвии и Литве, нежели в крупных российских городах.

В компании Stockmann, помимо стран Балтии работающей в Санкт-Петербурге и Москве, отмечают, что в одном только Таллинне обеспеченность торговыми площадями на душу населения в 10 раз выше, чем в российской столице.

В Варшаве в 2000 году объем торговых площадей на душу населения составлял 0,6 кв.м и считался очень низким в сравнении со среднеевропейским показателем в 2 кв.м. В Москве лучшие по этому показателю районы в 2004 г. имеют 0,3 кв.м на душу населения.

По данным Penny Lane Realty, в Швеции на 1000 жителей приходится 340 кв.м торговых площадей, а в Москве - 16 кв.м. При этом среднемировой показатель - 250 кв.м. По прогнозам московского правительства, общее количество торговых площадей в Москве с учетом небольших магазинчиков до 2020 года должно быть удвоено - с 8 до 16 млн. кв.м.

Высокая привлекательность Москвы на рынке коммерческой недвижимости обуславливается острым дефицитом площадей, соответствующих международным стандартам.

На начало 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения.

Источник: http://www.dataplus.ru/


Антикризисное управление, развитие и управление бизнесом
 
 

Новые статьи

  • Эффективность бизнес-процессов на малых и средних предприятиях
    Успешные компании — это живой организм. Персонал, подразделения, направления, производства, склады, офисы — все это должно постоянно переживает мелкие и крупные реструктуризации
    От 11.06.14 16:02:23
  • Как правильно просчитать местоположение магазина, кафе, ресторана или торговой точки.
    «Три фактора, необходимых для успешной работы торговой точки: Местоположение, Местоположение и Местоположение». Леви М., Вейтц Б.А., «Основы розничной торговли»
    От 20.03.15 14:39:20
  • Почему бизнес-конультант?
    Бизнес-консультант – это эксперт по построению успешного, эффективного бизнеса. Бизнес - консультант знает, как работает успешный, эффективный бизнес. Какие этапы проживает бизнес в период старта и в период зрелости. Как бизнес попадает в кризис. Какие симптомы проявляются у организации за долго до того, как в компанию приходит внешний управляющий или предприятие начинает лихорадить долги и судебные иски. Бизнес-консультант знает из опыта из каких основных частей, основных функций состоит успешный бизнес. Как потом из этих функций вырастают (или не вырастают) должности и отделы компании. И что происходит, если этот период в жизни компании, проморгать.
    От 08.06.14 18:26:01
               © www.ufk-invest.ru 2000 - 2014 гг.
Яндекс цитирования
icq icq  616-149-090  Алексей    icq skype  aendako  Алексей