Оценка бизнеса, диагностика бизнеса, антикризисное управление




ГлавнаяКак правильно выбрать место под торговую точку и арендовать торговое помещение в крупном торговом центре.

Каталог

Как правильно выбрать место под торговую точку и арендовать торговое помещение в крупном торговом центре.



Арендовать помещение под магазин или кафе в большом торговом центре - стоит ли вкладываться?

Многие предприниматели мечтают арендовать помещение под магазин и

открыть в молле собственный магазин или точку питания. Казалось бы, идея выглядит привлекательной, но реализовать её совсем не просто. Ведь подобный бизнес чреват всевозможными рисками. Мы расскажем вам историю нескольких предпринимателей, ранее пытавшимися закрепиться на территории торгового центра.

- Ключевые аспекты

- Цена неудачи: во сколько обойдётся провал проекта?

- Риск выбора неудачной территории

- «Ашанпарк» против районного ТЦ: кто круче?

- «Остров» с перспективой роста

Неудачей обернулась для Анны попытка открыть свою посудную лавку в ТЦ. Владелица «Фарфор» лишилась крупной суммы, потеряв примерно миллион рублей. Случилась эта история в 2018 году. Женщина очень хотела получить новых покупателей, поэтому решила штурмовать гигантское торговое здание. Когда девушка только искала подходящее место за небольшую плату, случайно заметила заманчивое объявление. В «Пролетарском» одному магазину цветов требовался надёжный партнёр. Рассчитывая на выгодные условия субаренды, хозяйка небольшого бизнеса заселилась со своей посудой в огромный ТЦ. Спустя время ей стало известно о фантастических задолженностях цветочника. Владелец точки с цветами был должен моллу гигантскую сумму. Не прошло и полгода, как «Фарфор» вылетела, но не из гнезда, а из здания.

С началом 2019 года целеустремленная Анна приняла решение обосноваться в «Ашанпарке». Располагался этот островной рай для покупателей в Марьино, и большой площадью не отличался. Зато витрины выходили в центральную часть. Ещё одной причиной выбора именно этого торгового центра явилась близость с метро в районе станции метро. Уже этот факт гарантировал наплыв покупателей, живущих в элитных квартирах, и располагающих сотнями тысяч рублей.

Задумавшись над проходимостью своего магазинчика, Анна воцарилась вблизи гипермаркета «Карусель». Но и здесь её ожидала сложность: дойти до её лавки успевали не все посетители. Дело в том, что «Ашанпарк» раскинулся на огромной площади, и обойти все точки было просто нереально.

Более того, скромные возможности «острова» не могли обеспечить посуде оптимальные шансы на выгодное расположение. Привлекательный товар просто некуда было расставлять, и места явно не хватало. А поиски самостоятельного павильона могли занять месяцы, да и цена кусается. Это обусловлено политикой, проводимой руководством молла. Сдавая гигантские площади мощным бизнесменам, администрация получает высшую прибыль. Тогда как аренда «острова» не приносит и половины искомой выгоды.

Чтобы арендовать помещение и открыть свой посудный магазинчик, Анна потратила не меньше миллиона рублей. При этом, она потратилась на аренду за начальный квартал, а также платила за ремонт и благоустройство. Конечно, точка продолжила функционировать, но развивается медленно, почти стоит на месте. К тому же, торговля тарелками и бокалами – дело, зависящее от сезона. Осенние месяцы, чаще всего, не отличаются высокими продажами. Показатели собственной прибыли бизнесвумен оставила в секрете, сославшись на коммерческую тайну.

Иного мнения об «островках» придерживаются сами владельцы Торговых Центров. В частности, Екатерина всячески поддерживает открытие разнообразных микроформатных магазинчиков. Как руководитель сектора дополнительной прибыли, специалист отлично знает, насколько важны «острова» для создания уютной атмосферы. Торгово-развлекательный комплекс, имеющий множество небольших лавочек, дает разнообразие предложению товаров.

Несколько экспертов и бизнесменов подсчитали, сколько стоит арендовать «островок» на месяц. При подсчетах бралась площадь 25 квадратов, и расположение в центре прохода. Получился ежемесячный платеж в размере 45000 рублей. Цифра актуальна для московского здания, расположенного на территории примерно 10000 квадратов. ТЦ должен быть ориентирован на потребности и запросы жильцов ближайших микрорайонов. Максимум, который может стоить аренда в подобном центре, равен 4 000 000 рублей! В среднем торговая площадь на 100 квадратов обойдётся в аренду в 250 000 рублей.

Если верить цифрам, предоставленным фирмой «готового бизнеса», то аренда торговой точки в московском центре обойдётся в кругленькую сумму: 800 000 – 1 800 000 рублей. При неизменной арендной ставке в стрит-ритейле освободилось примерно 6% площадей. Что касается площадок в ТЦ, показатель неуклонно растёт на 5%.



С корабля на бал!

Не только присутствие в стрит-ритейле ценится предпринимателями, но и участие в торговой жизни больших комплексов. Вся суть нахождения в молле сводится к стабильному трафику и экономии на рекламе. Люди и без того посещают ТЦ, значит, можно их дополнительно не заманивать с улицы. Ульяна со своими сетевыми пекарнями «Булка» давно оценила преимущества молла, и уже в 2015 успешно арендовала помещение под общепит и

открыла собственный ресторан. Прошёл год, и леди осознала: ресторанное предложение намного превышает спрос, а вот хороших пекарен днём с огнём не сыскать. Поэтому предприимчивая королева хлеба основала пекарский бизнес, работающий на Москворецком рынке до сих пор.

Успешный старт пекарен позволил Ульяне получить приглашение в районный ТЦ. Ранее бизнесвумен не рассматривала моллы, как поле деятельности, но предложение показалось ей заманчивым. Прежде всего, даме понравилось, какое внимание привлекла её деятельность. Но особое смущение вызывало соседское расположение «Пятерочки». В этом гипермаркете имелась первоклассная выпечка собственного производства. Решив не сомневаться, девушка придумала авторский ассортимент, а вдобавок сделала пекарню-кофейню.

Для подготовки и запуска потребовалось примерно полмиллиона, но уже первый месяц окупился с дополнительным процентом. Выгодным оказалось расположение ТЦ вблизи станции метро. Рядом с торговым комплексом лежал спальный район, и его жители охотно пошли за свежей выпечкой. Первые полгода позволили не только вернуть затраты, но и принесли солидную прибыль. На достигнутом Ульяна не остановилась, и принялась открывать точки инновационного формата. Её заведения под общим названием начали работать в виде хлебной лавки, а также ресторанчика с печью. Там вкусные лепешки пекли прямо на глазах у посетителей.

На нынешний день девушка имеет две пекарни-кофейни, а также несколько хлебных павильонов, расположенных в крупных ТЦ. Однако, в этой огромной бочке мёда имелась и ложка дегтя: пекарня в Бирюлево не принесла прибыли, и очень скоро закрылась.

Пекарня была открыта на протяжении двух недель, и вину в её крахе Ульяна полностью отнесла на своё неправильное планирование. Дело в том, насколько неверно поняла торговый потенциал Бирюлево. Да и запросы покупателей она не учла. Продукция не вызвала отклика у аудитории, никто не заинтересовался даже бесплатными дегустациями.

Неудачным оказалось и открытие пекарни в «Афимол Сити», чья посещаемость в среднем составляла 100 000 клиентов в день. Вновь девушка недостаточно детально изучила потенциальную аудиторию. По большей части, торговля была ориентирована на высокую проходимость. Но на деле выяснилось: подавляющее большинство клиентов были работниками офисов. Им не требовался хлеб даже на обед, а для домашнего ужина они, видимо, приобретали буханки в магазинах возле дома.

Не принесла прибыли и пекарня в «Фили Град», имеющем проходимость 9000 покупателей. Локация молла была очень выгодной, поскольку рядом стояла станция метро, и недалеко раскинулся «Москва Сити». Бизнес попал в тиски строительных проблем. Дело в том, что поблизости уже много месяцев шло строительство жилого комплекса, вдобавок бесконечно перекрывались дороги на ремонтные работы. Люди чисто физически не могли дойти до ТЦ, поэтому «Булка» будет переезжать из этого невыгодного комплекса.

Набив пару шишек на бизнес-граблях, Ульяна вывела для себя строгие правила.

1. Прежде всего, она пообещала себе всегда детально проводить изучение трафика, разбираться с характером покупательских групп.

2. Особое внимание она теперь уделяет и расположению торгового центра относительно социальных объектов.

Размерами прибылей владелица пекарского бизнеса не поделилась, оставив такие данные нераскрытыми.


Отдыхающие? Вам - сюда!

Владимир, купивший франшизу «Баскин Роббинс», изначально брал курс на партнерство с крупными торговыми центрами. Уже семь лет прошло со дня покупки, и международная сеть кафе продолжает успешно существовать. С самого старта бизнесмен планировал торговать мороженым на протяжении всех 12 месяцев в году. При этом, он не желал зависеть от сезона. На момент 2012 года в московском ТЦ не имелось широкого выбора подходящих площадей, да и сам бренд «Баскин Роббинс» тогда ещё был незнаком российскому потребителю.

Наконец, после долгих поисков, Владимиру удалось снять хорошее помещение в комплексе «Рио». За аренду 25 квадратов бизнесмену пришлось отдать почти полмиллиона рублей,. Плюс к этой сумме владелец бизнеса рассчитался с посредником на сумму 480 000 рублей. Дополнительно потребовалось внести депозит с двухмесячной ставкой. Все затраты полностью окупились уже через два года.

Когда шёл первый год после открытия кафе, моллы сами вышли на бизнесмена с предложением открыть йогурт-бары на дополнительных площадях. В настоящее время «Баскин Роббинс» самостоятельно выбирает, в каком ТЦ обосноваться.

Остаются, безусловно, неосвоенные территории, но в них не удастся попасть никоим образом. Речь идёт о крупных торговых центрах, ориентированных исключительно на шопинг. Пробиваться в такие гигантские центры – просто бессмысленно, ведь здесь нет раздел гуляющих граждан. А основной категорией «Баскин Роббинс» являются именно покупатели, зашедшие отдохнуть или погулять между павильонами.

2014 год принёс франшизе Владимира большие проблемы, и он оказался на грани банкротства. Дело в санкциях, введенных американским правительством. Чтобы не закрывать существующие точки, Владимир объединился с деловыми партнерами. Вместе команда решила выкупить франшизу, и назвать её «Тутти Фрутти Саммер Лав». Чтобы открыть точку этого бренда, потребовалось свыше 5 миллионов рублей. Подобные затраты себя не окупят в обычном районном ТЦ. Однако, личные наблюдения Владимира показали, что РТЦ открывается с каждым годом все больше, и их клиентская база идеально подходит для сетевых кафе. «Готовый бизнес» тоже подтверждает данное наблюдение: ещё в 2018 интерес столичных девелоперов сместился в сторону районных ТЦ. Ситуация объясняется ростом конкуренции, проектами с узкой целевой аудиторией.

На момент 2019 данная тенденция продолжает сохраняться: уже в первые полгода уменьшилась площадь столичных ТЦ. Очень скоро сокращение увеличится ещё в 1,5 раза, примерно на 11000 квадратов. Обусловлено это, отчасти, деятельностью крупной компании, открывающей одновременно шесть районных моллов.

Уже сейчас Владимир активно работает над адаптацией своих кафе к небольшим центрам районного масштаба. Пришлось бизнесмену придумать более бюджетные форматы точек. Предприимчивый делец решил не раскрывать секреты будущих проектов, и не рассказал даже об их размерах. Число точек продаж рассматриваемого бренда поражает: 16 московских и подмосковных кафе, 13 региональных пунктов и ещё 6 в СНГ.


С пустыми руками в ТЦ не ходят

Наиболее привлекательными партнерами для торговых центров являются две категории бизнеса: 1) международный бренд,

2) сетевой оператор со стабильными продажами.

Так считает опытный юрист Андрей, работающий в известном обувном холдинге. Магазины его сети имеются в 7 торговых комплексах. Наименьшим интересом пользуются предприниматели с готовыми франшизами.

В отношении больших сетевых деятелей администрация ТЦ использует более выгодную политику, к ним относятся более благожелательно. В частности, сети предлагают закрепиться в здании на условиях сниженной арендной платы, тогда как «мелким рыбешкам» выставляют повышенные ставки. Более того, маленькие бизнесы должны представить руководству детальный бизнес-план со всеми обоснованиями.

Условия деятельности с самого начала устанавливаются несправедливыми, и небольшие бренды вынуждены заслужить к себе доверие. К тому же, наименее привлекательные партнёры должны иметь эффективную финансовую модель.

Если полагаться на её экспертное мнение, бизнесмены, не имеющие продуманного бизнес-плана, в первый же год работы «вылетают» из ТЦ. Они неверно закладывают расходы, неграмотно прогнозирует прибыль, и поэтому быстро теряют арендованную площадь.

Екатерина твёрдо уверена, что владельцы небольшого бизнеса должны выполнить некоторые правила. Прежде всего, им требуется создать зрелищную презентацию бизнес-проекта, и в ней отразить ключевую информацию и концепцию бренда. Если говорить о деятельности «Меги», то её руководство обязательно анализирует потенциал возможных арендаторов. Насколько узнаваема у населения их марка? Уникальный ли товар реализует марка? Каков средний чек? Детальному рассмотрению подвергаются дизайнерская концепция, актуальность ассортимента и другие аспекты.

Андрей, как директор «РИО», предлагает потенциальным арендаторам «островов» в ТЦ рассматривать сразу три варианта развития событий. Каждый из видов будущего должен быть:

- оптимистичным, либо

- реалистичным, или

- пессимистичным.

Учитывать необходимо влияние возможных конкурентов, имеющих точки поблизости.

Для примера можно взять кафе, как наиболее яркую часть молла. Ведь именно в точках общественного питания концентрируется основная масса клиентов комплекса. Так вот, с точки зрения пессимиста фуд-корт может рассчитывать на 50 или 70 посетителей. В ТЦ за день бывают 5000 человек, из них 2500 побывали в кафе. Львиную долю клиентов берет «Макдоналдс», и ещё остаются свыше 10 конкурентов. 150 клиентов в каждой точке, и начинающему заведению придётся рассчитывать на минимальную цифру.

По совету Андрея, рациональнее всего планировать доход в расчёте на средний чек. Так, если чек равен 350 рублей, а в день бывает полсотни посетителей, то заведение может смело рассчитывать на 20000. В месяц получается 600000 рублей. Зная эту сумму, легко можно прикинуть, хватит ли денег на необходимые расходы. В их число входят арендная плата, выдача зарплаты, оплата коммунальных услуг. Чаще всего, с подобными растратами не справляются примерно 40% небольших кафе.


Выход – платный!

Ульяна, как владелица собственного пекарского бизнеса, заметила очень важную проблему. В сотрудничестве между бизнесменами и руководством ТЦ нет никакого юридического механизма контроля и регулирования. Беда в нежелании хозяев большинства комплексов брать на себя юридические обязательства. Арендатор по факту остаётся беззащитным, поскольку с ним не торопятся заключать арендные договоры.

Российское законодательство чётко диктует: сделки продолжительностью менее 12 месяцев не подлежат обязательной фиксации в Росреестре. Чтобы обойти закон, хитрые владельцы ТЦ специально составляют договора на 11 месяцев, а за этот срок получить искомый результат маленькие бренды просто не успевают. Бизнес рушится, если сделка не продляется. К тому же, долговременный формат договора позволяет рассчитывать на сниженную ставку, годичные каникулы от аренды, ремонтных работах на деньги ТЦ. Кратковременная сделка подобных привилегий и льгот не предусматривает.

Чтобы не попасться на удочку хитроумных дельцов, арендаторы должны проявлять предусмотрительность и настойчивость. В самом начале работы необходимо обсудить возможные финансовые риски и снижение уровня продаж. Однозначно имеет смысл заострить внимание на ответственность ТЦ за снижение трафика, что в результате уменьшает продажи, вызывает убытки.

Если закрытие убыточной точки неизбежно, стоит покинуть сделку с несением минимального урона. Одним из первых пунктов в договоре должен стоять свободный выход из бизнеса. По его условиям бизнесмен должен иметь неограниченную возможность покинуть ТЦ, без выплаты компенсаций и штрафов. Если таких льгот не оговорено заранее, предприниматель по несёт убытки, его привлекут в суд для удержания депозита. И, как правило, правосудие оказывается на стороне владельцев торговых площадей.


похожая статья



НОВАЯ СТАТЬЯ

2018-01-19

О новых веяниях в разработке стратегий развития бизнеса

В последние два десятилетия значимость теории игр возросла, причем в различных сферах экономических наук. Она используется в экономике при аналитике рынков, систем контроля и управления, а также при решении многих общехозяйственных вопросов. Именно теория игр создает возможность оказаться на шаг впереди своих партнеров по бизнесу или конкурентов.  Читать..

Все статьи >>